Netko tko gleda oglas za stan od 230.000 eura u glavi već ima "svoj broj" — cijenu koju treba uštedjeti ili posuditi. Taj broj je pogrešan, i to sustavno pogrešan, jer ne uključuje nekoliko troškova koji se ne pojavljuju u oglasu, ali stižu s poštom, bilježničkim računom ili godišnjim rasporedom troškova zgrade već u prvim mjesecima vlasništva. Razlika između "cijene stana" i "stvarne cijene kupnje" u Hrvatskoj obično iznosi između 4 i 10 posto — za spomenutih 230.000 eura, to je i do 23.000 eura koje malo tko unaprijed uračuna u proračun.
Porez koji stiže bez obzira na sve
Prvi i najpredvidljiviji dodatni trošak jest porez na promet nekretnina, koji u Hrvatskoj iznosi ravnih 3 posto od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku stjecanja, bez obzira radi li se o stambenoj, poslovnoj ili poljoprivrednoj nekretnini. Za stan vrijedan 230.000 eura to znači 6.900 eura poreza, koji kupac mora prijaviti i platiti u roku od 30 dana od potpisivanja kupoprodajnog ugovora — rok koji ne ostavlja prostora za odgađanje ili postupno štednju nakon kupnje.
Provizija koju plaćaju gotovo svi, iako je nitko ne voli spomenuti unaprijed
Agencijska provizija pri kupnji stana u Hrvatskoj kreće se od 2 do 3 posto kupoprodajne cijene, uvećano za PDV — što u zbroju iznosi otprilike 2,5 do 3,75 posto. Za stan od 230.000 eura, to je dodatnih 5.750 do 8.625 eura, a proviziju u praksi često plaćaju i kupac i prodavatelj, osim ako ugovorom nije drukčije dogovoreno. Ovaj trošak posebno iznenađuje prvokupce koji su navikli razmišljati o proviziji kao o trošku koji snosi isključivo prodavatelj, kao što je to uobičajeno u nekim drugim zemljama.
Bilježnik: mali trošak koji zna postati veliki
Ovjera potpisa kupoprodajnog ugovora kod javnog bilježnika obično iznosi oko 40 eura, ovisno o broju potpisa i ovjerenih preslika, a trošak uknjižbe u zemljišne knjige dodatnih je oko 40 eura. Ako se kupnja financira kreditom, ugovor je potrebno solemnizirati kod bilježnika — cijena solemnizacije ovisi o visini odobrenog kredita, a snosi je isključivo kupac. U praksi, ukupne bilježničke naknade znaju se kretati od 50 pa i do preko 1.000 eura, ovisno o kompleksnosti transakcije i visini kredita.
Pričuva: mjesečni trošak koji nikad ne prestaje
Za razliku od gore navedenih jednokratnih troškova, pričuva je trošak koji prati vlasnika svaki mjesec dok god posjeduje stan. Zakonski minimum za 2026. iznosi otprilike 0,36 eura po kvadratu mjesečno — za prosječan stan od 60 kvadrata, to je oko 24 eura mjesečno, ili 288 eura godišnje. Problem je što je taj minimum, kako i samo ime kaže, samo donja granica: zgrade koje nemaju usvojen plan održavanja mogu suočiti stanare s naglim povećanjem pričuve i do pet puta, ako se odjednom pojavi potreba za skupom sanacijom krova, fasade ili dizala. Kupac stana u starijoj zgradi bez jasnog stanja pričuvnog fonda kupuje, u praksi, i nepoznatu buduću obvezu čiji iznos ne može unaprijed precizno predvidjeti.
Zašto ovi troškovi mijenjaju odluku najam-ili-kupnja
Svaki od ovih troškova zasebno djeluje podnošljivo, ali njihov zbroj — 6.900 eura poreza, 5.750 do 8.625 eura provizije, nekoliko stotina eura bilježniku, plus mjesečna pričuva koja može eksplodirati bez upozorenja — znatno mijenja računicu isplativosti kupnje naspram najma. Kalkulatori koji uspoređuju najam i kupnju, a računaju samo cijenu stana i mjesečnu ratu kredita, sustavno podcjenjuju stvarni trošak vlasništva za otprilike 7 posto unaprijed, plus neizvjestan, ali stvaran mjesečni teret koji najmoprimac jednostavno nema — jer je pričuva, održavanje i porez uvijek obveza vlasnika, nikad stanara.
Najpoštenija poruka za nekoga tko računa isplati li se kupiti stan jest da se od objavljene cijene odmah, prije bilo kakve daljnje računice, doda barem 7 do 8 posto na ime jednokratnih troškova, i da se prihvati činjenica da mjesečna pričuva nije fiksna stavka nego rizik koji raste s godinama zgrade i brojem odgođenih popravaka.
Izvori i dodatno čitanje
- Porezna uprava — Porez na promet nekretnina
- tportal — Kupujete nekretninu? Evo koliki su dodatni troškovi u Hrvatskoj
- Monitor.hr — Minimalna pričuva po zakonu: 0,36 eura po kvadratu
- Index.hr — Ako ne donesete plan održavanja, pričuva će vam poskupjeti pet puta
- Croatia Real Estates — Trošak javnog bilježnika pri kupnji nekretnine u Hrvatskoj
