Dvoje ljudi ove godine kupuje stan iste veličine, u istoj zgradi, po istoj cijeni — jedno će u njemu živjeti, drugo ga planira iznajmljivati. Na papiru izgleda kao identična transakcija, ali riječ je o dvije potpuno različite financijske odluke koje se vode posve različitim pravilima: različitim uvjetima kredita, različitim pragom isplativosti, i različitim odgovorom na pitanje "je li ovo dobra kupnja". Ljudi koji tu razliku ne prepoznaju najčešće završe ili preplativši kredit za nekretninu koja im nikad neće vratiti dovoljno kroz najam, ili odustanu od sasvim solidne kupnje za vlastito stanovanje jer su je nesvjesno mjerili investicijskim kriterijima koji uopće ne bi trebali vrijediti.
Banka vas odmah tretira drugačije, čak i prije prvog metra kvadratnog
Prva i najkonkretnija razlika stiže i prije potpisivanja bilo čega — od banke. Nekretnina za vlastito stanovanje uživa povoljnije uvjete kreditiranja jer hrvatska pravila kreditiranja dopuštaju više iznimaka za primarno prebivalište, dok se investicijska nekretnina promatra kao rizičnija imovina: banke traže veći učešće, po nekim procjenama i 25 posto ili više naspram tek nekoliko posto kod stana za vlastito stanovanje, uz strože zahtjeve za dokazivanje prihoda i, ključno, banke često diskontiraju projicirani prihod od najma kad procjenjuju sposobnost otplate. Kamatna stopa za investicijsku nekretninu tipično je i 0,5 do 1 postotni bod viša nego za primarno prebivalište — razlika koja na kredit od 200.000 eura kroz dvadeset godina znači tisuće eura dodatne kamate.
Prinos koji morate premašiti, ne samo osjećaj da je "dobro mjesto za život"
Kupac koji planira sam živjeti u stanu ne treba dokazivati nikakav prinos — vrijednost koju dobiva jest sam čin stanovanja, usporediv jedino s onim što bi platio za najam iste nekretnine. Investitor, s druge strane, mora osigurati da neto prinos od najma nadmaši alternativne oblike ulaganja, uz nošenje rizika praznog stana, promjenjivih najmoprimaca i troškova održavanja. Prema analizama hrvatskog tržišta, prosječan bruto prinos od dugoročnog najma najviši je u Osijeku s 5,12 posto, dok Zagreb nudi oko 4,96 posto, a Zadar tek 2,96 posto — grad s najvišim turističkim potencijalom paradoksalno nudi najslabiji prinos od klasičnog, dugoročnog najma, jer visoke kupovne cijene ondje nisu popraćene proporcionalno visokim najamninama za stanare koji tamo žive cijele godine.
Konkretan primjer koji pokazuje koliko brzo bruto postaje neto
Jednosoban stan od 40 kvadrata u zagrebačkoj Trešnjevci s mjesečnom najamninom od 450 eura donosi čist godišnji prinos od 3,64 posto — nakon što se od bruto prinosa odbiju pričuva, porez na prihod od najma i redovno održavanje poput popravaka, zamjene uređaja i ličenja. Ta razlika između bruto i neto brojke, obično jedan do dva postotna boda, dovoljna je da investicija koja na papiru izgleda solidno u stvarnosti jedva pobjeđuje inflaciju, ovisno o tome koliko je vlasnik spreman uložiti truda u aktivno upravljanje nekretninom.
Zašto se kratkoročni najam uopće spominje u istoj rečenici
Vrijedi napomenuti da se ove brojke odnose na dugoročni najam — kratkoročno, turistički orijentirano iznajmljivanje u centrima gradova može donijeti i do deset posto prinosa, ali nosi sasvim drugačiji set rizika, obveza i poreznih pravila o kojima smo pisali zasebno. Miješanje ta dva modela u istoj računici jedna je od najčešćih grešaka početnika u investiranju u nekretnine — netko tko računa isplativost na temelju turističkih cijena, a zatim se predomisli i odluči za dugoročni najam, otkriva da je stvarni prinos i upola manji od očekivanog.
Najveća pogreška: tretiranje dviju odluka kao jedne
Suština ove razlike jest da "kupujem li stan" nije jedno pitanje, nego dva potpuno odvojena pitanja koja slučajno dijele isti prvi korak. Netko tko kupuje stan za sebe treba pitati može li si priuštiti mjesečnu ratu i je li lokacija dobra za njegov život; netko tko kupuje za iznajmljivanje treba pitati hoće li neto prinos, nakon poreza i troškova, premašiti ono što bi zaradio da isti novac uloži negdje drugdje, uz prihvaćanje rizika koji dolazi s ulogom vlasnika i najmodavca. Zbrka ova dva pitanja — kupovanje "za sebe" mjereno investicijskim standardima, ili kupovanje "za iznajmljivanje" vođeno osjećajem umjesto brojkama — gotovo uvijek vodi do lošije odluke nego da su se pitanja tretirala odvojeno od početka.
Izvori i dodatno čitanje
- N1 info — Koliko se doista može zaraditi od iznajmljivanja stana?
- narod.hr — Isplativost rentanja stana: Koliko se može zaraditi i za koliko se godina vraća uloženo
- Lider media — Koliko je isplativo kupiti stan na kredit pa ga dati u dugoročni ili kratkoročni najam?
- Rocket Mortgage — Non-owner-occupied mortgage rates: What investors need to know
- Women in Adria — Kako izračunati isplativost ulaganja u nekretnine za najam?
