Psihologija najma u Hrvatskoj: zašto 91% živi u vlastitom domu

Hrvatska je četvrta u EU po vlasništvu nad domom — a razlog nije mentalitet, nego zakon iz 1992. koji je stanare pretvorio u vlasnike preko noći.

Devedeset i jedan posto Hrvata živi u nekretnini koju posjeduje, dok u najmu živi tek devet posto stanovništva — Hrvatska je time četvrta u Europskoj uniji po vlasništvu nad domom, iza Rumunjske, Slovačke i Mađarske, i daleko iznad prosjeka EU-a od 68 posto. Ova brojka se obično navodi kao dokaz da Hrvati "vole" vlasništvo, kao da je riječ o urođenoj crti karaktera. Stvarnost je manje romantična i mnogo konkretnija: većina toga vlasništva nije rezultat mentaliteta, nego jedne posve specifične zakonske odluke donesene prije više od trideset godina.

Zakon iz 1992. koji je stvorio naciju vlasnika preko noći

Nakon raspada Jugoslavije, Hrvatska se suočila s problemom stanova koji su bili u društvenom vlasništvu, a stanovali su u njima građani sa "stanarskim pravom" — pravnim konceptom socijalizma koji nije bio ni vlasništvo ni klasičan najam. Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, donesen 1992., omogućio je tim istim stanarima da otkupe stanove u kojima su već živjeli po znatno povoljnijim uvjetima od tržišnih cijena, uz mogućnost obročne otplate. Za mnoge obitelji, ovo nije bila odluka "kupiti ili unajmiti" nakon vaganja argumenata — bila je to gotovo automatska tranzicija iz stanara u vlasnika, po cijeni koju je tadašnja država namjerno držala niskom jer većina stanara realnu tržišnu cijenu jednostavno nije mogla priuštiti.

Kad se povoljna kupnja pretoči u obiteljsku naviku

Ta generacija koja je 1990-ih jeftino otkupila stanove danas je u dobi kad ih ostavlja djeci u nasljedstvo, čime se učinak zakona iz 1992. produžuje kroz generacije bez da itko svjesno donosi novu odluku o kupnji naspram najma. Istraživanje pokazuje da se u Hrvatskoj nekretnine pretežno nasljeđuju, dok se u bogatijim državama EU-a mnogo češće kupuju kreditom — razlika koja znači da mladi Hrvat koji nasljeđuje stan od bake ili roditelja nikad ne mora proći kroz analizu "isplati li se meni osobno kupiti", jer je pitanje riješeno prije nego što se uopće postavilo.

Dom kao utočište, ne kao privremeno rješenje

Sociološka istraživanja, uključujući ona Instituta Ivo Pilar, pokazuju da stanovanje u hrvatskoj kulturi simbolizira utočište, privatnost i slobodu na način koji nadilazi puku funkcionalnost krova nad glavom — vlasništvo je duboko utkano u to kako ljudi doživljavaju vlastiti dom, ne samo kao imovinu nego kao dio identiteta i sigurnosti obitelji. U takvom okviru, najam se lako doživljava kao privremeno, nepotpuno stanje — nešto što se trpi dok se ne dođe do "pravog" rješenja, a ne kao legitiman dugoročan način života, kakav je uobičajen u, primjerice, Njemačkoj ili Austriji.

Zašto Hrvati ostaju kod roditelja do 31. godine — najkasnije u EU-u

Ta ista logika objašnjava i drugu neobičnu hrvatsku statistiku: mladi u Hrvatskoj u prosjeku napuštaju roditeljski dom tek s 31 godinom, najkasnije od svih zemalja Europske unije. Umjesto da se u dvadesetima osamostale kroz najam, kako je uobičajeno diljem zapadne Europe, mnogi mladi Hrvati ostaju kod roditelja upravo dok ne prikupe dovoljno za predujam ili dok ne naslijede obiteljsku nekretninu — najam se rijetko doživljava kao prijelazni korak prema samostalnosti, nego kao trošak koji odgađa "pravo" rješenje.

Cijena koju ta mentalna navika ima za tržište rada

Ova kulturna sklonost vlasništvu nosi sa sobom i praktičnu, rijetko spominjanu cijenu: kredit za stan ne obvezuje samo na otplatu, nego i na nepromjenjivost — otežava mijenjanje posla i gotovo onemogućuje selidbu u drugi grad radi bolje prilike, jer prodaja stana i preseljenje nose transakcijske troškove i emocionalni teret koji najmoprimac jednostavno nema. U ekonomijama gdje je najam normaliziran, radnici se lakše sele prema poslovima; u Hrvatskoj, gdje je vlasništvo norma, posao se prije prilagođava lokaciji stana nego obrnuto — dinamika koja dugoročno može usporavati protok radne snage prema mjestima gdje bi bila najproduktivnija.

Tanko tržište najma kao posljedica, ne uzrok

Budući da je najam kulturno i povijesno tretiran kao rubna, prijelazna opcija, tržište dugoročnog najma u Hrvatskoj ostalo je tanko i slabo regulirano u usporedbi sa zemljama gdje je najam uobičajen životni izbor — manje kvalitetnih dugoročnih ponuda, manje zaštite najmoprimaca, i vlasnici skloniji kratkoročnom ili neformalnom iznajmljivanju. To stvara začarani krug: slabo tržište najma dodatno gura ljude prema kupnji kao jedinoj "sigurnoj" opciji, što opet održava nisku potražnju za kvalitetnim najmom.

Ono što ovu priču čini vrijednom ispričati nije da su Hrvati iracionalno tvrdoglavi oko vlasništva — naprotiv, njihova sklonost kupnji ima sasvim racionalno, povijesno objašnjenje u zakonu star tri desetljeća. Problem je što se okolnosti u međuvremenu promijenile — stanovi se više ne otkupljuju po socijalističkim cijenama, nego kupuju po tržišnim — dok je mentalitet formiran u posve drugačijim uvjetima ostao gotovo nepromijenjen.