Dvoje ljudi s identičnom plaćom, identičnim poslom i identičnom uštedom za predujam mogu doći do potpuno suprotnih zaključaka o tome isplati li se kupiti stan — samo zato što jedno živi u Zagrebu, a drugo u Osijeku. Rasprava "najam ili kupnja" gotovo se uvijek vodi kao da postoji jedan univerzalni odgovor za cijelu Hrvatsku, a stvarnost je da se računica dramatično mijenja od grada do grada, i to ne za par postotaka, nego za razliku koja može značiti i pet do šest godina duže čekanje da se kupnja isplati.
Četiri grada, četiri potpuno različite priče
Prema Ministarstvu prostornog uređenja i tržišnim analizama za 2026., prosječna cijena kvadrata u Zagrebu iznosi 3.842 eura, u Splitu 3.738 eura, u Rijeci 2.699 eura, a u Osijeku 1.604 eura — razlika od preko 2.200 eura po kvadratu između najskupljeg i najjeftinijeg grada. Najamnine prate sličan, ali ne identičan obrazac: prosječna tražena stanarina u Zagrebu iznosi 923 eura mjesečno, u Splitu nešto preko 900 eura, u Rijeci 763 eura, a u Osijeku 487 eura — pri čemu je osječki najam u samo godinu dana skočio čak 20 posto.
Metrika koju rijetko tko računa, a najviše otkriva: omjer cijene i najma
Sami iznosi kupnje i najma manje su korisni od njihovog omjera — koliko godina najma treba proći da se u zbroju izjednači s cijenom kupnje istog stana. Uzmemo li ilustrativni prosječan stan od 60 kvadrata u svakom gradu, dolazimo do sljedećeg: u Zagrebu bi kupnja koštala oko 230.500 eura, a godišnji najam iste veličine oko 11.100 eura — omjer od gotovo 21 godine. U Splitu je omjer gotovo identičan, također oko 21 godine. U Rijeci taj omjer pada na otprilike 18 godina, a u Osijeku na samo 16,5 godina.
Zašto veći grad ne znači i bolju računicu za kupca
Ono što ova brojka otkriva jest kontraintuitivno: što je grad skuplji za kupnju, to je relativno duže potrebno čekati da se ta kupnja "isplati" u odnosu na najam iste nekretnine. U Zagrebu i Splitu, gdje cijene kvadrata rastu brže od najamnina zahvaljujući turizmu, ograničenoj ponudi zemljišta i useljavanju iz manjih gradova, kupac efektivno plaća premiju za lokaciju koja se u čistoj najam-vs-kupnja računici sporije vraća. U Rijeci i pogotovo Osijeku, gdje su cijene kvadrata rasle sporije od najamnina posljednjih godina, omjer se zategnuo u korist kupca — kupnja se relativno brže "isplati" kroz uštedu na najmu.
Ono što ove brojke ne pokazuju
Važno je biti iskren oko ograničenja ovakve računice. Prvo, sve navedene cijene su tražene (oglašene), ne nužno stvarno realizirane cijene pri prodaji — razlika između ta dva broja može iznositi i deset posto. Drugo, unutar svakog grada postoji golema unutarnja razlika: zagrebački centar naplaćuje se po 3.413 eura po kvadratu, dok rubna naselja poput Adamovca ili Kašine idu i ispod 1.600 eura — gotovo identično prosjeku cijelog Osijeka. Treće, omjer cijene i najma ne uračunava kamatu na kredit, troškove održavanja ni porez na promet nekretnina, koji dodatno pomiču računicu u korist najma za bilo koji grad, ali to je tema za zaseban tekst.
Praktična pouka za nekoga tko razmišlja o preseljenju
Za mladu osobu koja razmišlja o preseljenju zbog posla, ova regionalna razlika znači da pitanje "trebam li kupiti ili unajmiti" nema jedinstven odgovor primjeniv na cijelu Hrvatsku — odgovor ovisi gotovo jednako o gradu koliko i o osobnoj financijskoj situaciji. Netko tko razmišlja preseliti se iz Zagreba u Osijek zbog jeftinijeg života trebao bi znati da se time ne mijenja samo trošak života, nego i cijela logika oko toga isplati li se uopće kupovati, ili je pametnije nastaviti unajmljivati i ulagati razliku negdje drugdje.
Najzanimljivija stvar u ovoj usporedbi nije da su gradovi različiti — to je očekivano — nego koliko je ta razlika sustavna i predvidiva: veći grad, duže razdoblje potrebno da kupnja pobijedi najam, gotovo bez iznimke u sve četiri promatrane sredine.
Izvori i dodatno čitanje
- Ministarstvo prostornoga uređenja — Prosječne cijene stanova za primjenu u 2026.
- Index.hr — Poskupio najam stanova u Zagrebu, Splitu, Osijeku, Rijeci
- Novi list — Cijene stanova narasle i do 360€ po kvadratu
- N1 info — Evo kako provjeriti kolika je stvarna cijena kvadrata stana
- Dalmacija Danas — Detaljna analiza cijena najma i prodaje stanova u Splitu
