Broj koji izgleda niže nego što jest
"2,50%" na reklami banke i "3,09% EKS" u ugovoru — to su dva različita broja, a većina ljudi potpiše gledajući samo prvi. Razlika između nominalne i efektivne kamatne stope zna iznositi i punu postotnu poeni, a na kredit od 100.000 eura na 20 godina to je razlika od tisuća eura kroz otplatu. Prije nego birate fiksnu ili varijabilnu, vrijedi razumjeti što uopće uspoređujete.
Tri modela, ne dva
U Hrvatskoj banke danas nude tri tipa kamate: fiksnu, promjenjivu i kombiniranu. Fiksna znači nepromjenjiva rata kroz cijelo razdoblje otplate — potpuna predvidivost, bez obzira što se događa s tržišnim stopama. Kombinirana je hibrid: fiksna prvih pet, sedam ili deset godina, a nakon toga se veže uz EURIBOR (6-mjesečni ili 12-mjesečni, kod nekih banaka 3-mjesečni) uvećan za maržu banke.
Čisto varijabilna, gdje je kamata od prvog dana vezana uz EURIBOR, danas je rjeđi izbor — većina ponuda na tržištu su zapravo kombinirane, samo se u marketingu prodaju kao "fiksna kamata prvih X godina".
Što banke nude sada
Trenutačne akcijske stope: Erste 2,50%, ZABA 2,79%, OTP 2,99%, PBZ 3,10%, HPB fiksna 3,29%. Ali te brojke su nominalne — orijentir za usporedbu treba biti EKS, efektivna kamatna stopa koja uključuje naknade i stvarni trošak kredita.
Za kombinirani stambeni kredit od 100.000 eura na 20 godina, s kamatom fiksnom prvih pet godina, trenutačno najnižu EKS nudi Zagrebačka banka — 3,09%. Gledano šire, EKS kod vodećih banaka kreće se između 3,0 i 4,5 posto, što je raspon dovoljno širok da vrijedi potrošiti sat vremena na usporedbu prije potpisa.
*Kombinirani kredit 100.000 €/20 god., fiksno prvih 5 godina — okvirne vrijednosti, provjerite aktualnu ponudu banke
Kad se fiksna stvarno isplati
Fiksna kamata ima smisla kad kupujete mir, ne nužno najnižu cijenu. Ako vam rata mora stati u proračun bez iznenađenja idućih pet do deset godina — recimo, tek ste postali roditelj ili planirate jedan prihod u kućanstvu — fiksna eliminira scenarij u kojem EURIBOR skoči i rata poraste za stotinjak eura preko noći.
Cijena tog mira je obično viša polazna stopa. Banke ugrađuju premiju za rizik koji same preuzimaju kad vam zamrznu kamatu.
Kad varijabilna ili kombinirana pobjeđuje
Ako imate rezervu i toleranciju za fluktuaciju rate, kombinirana s kraćim fiksnim razdobljem (pet godina umjesto deset) obično dolazi s nižom početnom stopom. EURIBOR je posljednjih godina bio na povijesno niskim razinama, pa se dio kredita s trenutačno najnižim EKS-om oslanja upravo na to.
Rizik je jasan: ako se EURIBOR vrati na razine iz 2023., rata raste automatski čim istekne fiksni period. Isplati se unaprijed izračunati koliko bi rata bila i pri višem scenariju, ne samo pri trenutačnom.
Nijedna banka neće vam reći koji model je "bolji" — jer odgovor ne postoji, postoji samo odgovor za vašu situaciju. Ono što se isplati je da prije potpisa sami napravite tablicu s tri scenarija EURIBOR-a i vidite kod koje rate još uvijek spavate mirno.
