Subvencionirani stambeni krediti 2026.: što je ostalo od APN-ove pomoći za prvi dom

APN od 2023. ne raspisuje nove natječaje za subvencionirane kredite. Pregled onoga što ga je zamijenilo i realnih mogućnosti pomoći za prvi dom u 2026.

Prije tri godine subvencionirani stambeni kredit bio je prva rečenica svakog razgovora o kupnji stana. Mladi parovi računali su rate uz pomoć APN-ove tablice, roditelji su slali linkove na natječaj, a agenti za nekretnine spominjali su "subvenciju" kao da je stalna stavka hrvatskog tržišta. Onda je natječaj prestao izlaziti. Nitko nije objavio da je program ugašen, jednostavno nije došao novi poziv za prijave. Tko danas upiše "subvencionirani stambeni krediti" u tražilicu, upada u zbrku starih tekstova, arhiviranih PDF-ova i pitanja na forumima na koje nitko ne odgovara s datumom iz 2026. Ovaj tekst raščišćava što je od te priče još živo, što ju je zamijenilo i koliko realno mladi par u 2026. može očekivati od države pri kupnji prvog doma.

Kako je izgledao stari APN program

Program je krenuo 2017. na temelju Zakona o subvencioniranju stambenih kredita. Ideja je bila jednostavna: građanin uzme stambeni kredit u banci, a država mu prvih pet godina otplaćuje dio mjesečne rate. Udio koji je pokrivala država nije bio fiksan nego je ovisio o indeksu razvijenosti jedinice lokalne samouprave u kojoj se nekretnina kupuje ili gradi — kretao se od 30 do 51 posto rate, pri čemu su slabije razvijene sredine dobivale veći postotak pomoći kao poticaj da mladi ne odlaze isključivo u velike gradove.

Uvjeti su bili poznati napamet cijeloj jednoj generaciji kupaca: podnositelj mora imati prebivalište u Hrvatskoj, ne smije navršiti 45 godina, ne smije imati u vlasništvu drugu stambenu nekretninu i mora zadovoljavati kreditnu sposobnost koju traži banka. Kredit nije smio prijeći 100.000 eura, a rok otplate morao je biti dulji od 15 godina. Petogodišnje razdoblje subvencije produljivalo se za dvije godine za svako rođeno ili posvojeno dijete, a isto tako i u slučaju invaliditeta od najmanje 50 posto kod podnositelja ili člana kućanstva.

Do zadnjeg raspisanog natječaja, čiji je rok prijave istekao krajem 2023., programom se koristilo ili se još uvijek koristi oko 32.000 građana. Za njih se ništa nije promijenilo — tko je ušao u program, subvenciju prima do isteka ugovorenog razdoblja. Problem je za sve ostale: onih koji tek sad razmišljaju o prvom stanu, a računaju na isti mehanizam.

Zašto natječaja nema od 2023.

Zakon koji je uređivao subvencioniranje nikad nije formalno stavljen izvan snage, ali Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) od 2024. nije raspisala novi javni poziv, a ni tijekom 2025. i u prvoj polovici 2026. takva objava nije stigla. Drugim riječima, program formalno postoji na papiru, u praksi je zamro. Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine u međuvremenu je pažnju i proračun preusmjerilo na drugačiji instrument, o čemu više u nastavku.

Tko danas naiđe na stare tekstove ili bankovne stranice s naslovom "ponuda za APN kredite" treba biti oprezan — riječ je uglavnom o arhiviranim stranicama koje objašnjavaju kako je sustav funkcionirao dok su natječaji trajali, ne o aktivnoj ponudi u koju se danas može ući. Banke poput HPB-a zadržale su informativne stranice o starim APN kreditima jer i dalje opslužuju postojeće korisnike subvencije, ne zato što primaju nove prijave po tom modelu.

Mjera koja je preuzela ulogu: povrat poreza za mlade

Od 1. lipnja 2025. u primjeni je drugačiji oblik pomoći — povrat poreza pri kupnji ili gradnji prve stambene nekretnine. Umjesto da država sufinancira ratu kredita kroz pet godina, sad jednokratno vraća dio poreza plaćenog na kupnju. Pravo na potporu imaju punoljetni državljani Hrvatske koji u trenutku podnošenja zahtjeva nisu navršili 45 godina, koji su ugovor o kupoprodaji prve nekretnine sklopili nakon 1. siječnja 2025., koji tu nekretninu kupuju radi rješavanja vlastitog stambenog pitanja te koji u njoj, zajedno s užom obitelji, prijave prebivalište i doista žive.

Mehanizam ovisi o vrsti nekretnine. Za novogradnju na koju je plaćen PDV, građanin može dobiti povrat do 50 posto plaćenog poreza na dodanu vrijednost. Za stariju gradnju, gdje se pri kupoprodaji plaća porez na promet nekretninama, povrat ide u punom, stopostotnom iznosu. Zahtjev se podnosi APN-u, u roku od 24 mjeseca od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora, a za ovu je mjeru za 2025. odobreno 24,3 milijuna eura iz državnog proračuna.

Kako se stvarno računa iznos potpore

Ono što najviše zbunjuje kupce jest da se povrat ne računa prema stvarno plaćenoj cijeni stana, nego prema dvjema propisanim veličinama: priznatoj kvadraturi i prosječnoj cijeni kvadrata u toj jedinici lokalne samouprave. Zakon propisuje koliko se četvornih metara priznaje po broju članova kućanstva — primjerice 50 m² za jednu osobu — uz dopušteno odstupanje do 50 posto, što za samca znači gornju granicu od 75 m². Ako četveročlana obitelj kupi stan od 110 m², obračun potpore ipak ide na propisanih 90 m² za kućanstvo te veličine, a ne na stvarnu površinu stana.

Isto vrijedi i za cijenu. Ministarstvo je za svaki grad propisalo prosječnu cijenu kvadrata bez PDV-a, a dopušteno je odstupanje do 50 posto iznad te vrijednosti. Za središte Zagreba prosječna je propisana cijena oko 3.051 euro po kvadratu, što znači da je gornja granica za priznavanje potpore oko 4.575 eura po kvadratu — tko je platio više, taj višak jednostavno ne ulazi u obračun potpore. Za okvirni izračun Ministarstvo je objavilo posebne online kalkulatore, odvojeno za povrat PDV-a kod novogradnje i za povrat poreza na promet kod starije gradnje.

Korisnik potpore preuzima obvezu: ako nekretninu proda, iznajmi ili prestane u njoj stanovati unutar pet godina od isplate, mora vratiti primljeni iznos.

Dobna granica, prihodi i koraci prijave

Za razliku od starog kreditnog programa, novi mehanizam ne traži dokaz o kreditnoj sposobnosti kod banke jer ne prati konkretan kredit, nego samo kupoprodajni ugovor i plaćeni porez. Dobna granica ostala je ista — do 45 godina u trenutku podnošenja zahtjeva. Nema formalnog cenzusa prihoda, ali su ograničenja kvadrature i cijene kvadrata svojevrsni filter — potpora je zamišljena za kupnju standardnog stambenog prostora, ne za veće ili skuplje nekretnine.

Praktičan tijek izgleda ovako: prvo se potpisuje kupoprodajni ugovor i plaća pripadajući porez, zatim se putem online kalkulatora Ministarstva napravi okvirni izračun očekivane potpore, potom se zahtjev s dokazima o vlasništvu, plaćenom porezu i prijavljenom prebivalištu predaje APN-u, a agencija potom obrađuje zahtjev i isplaćuje odobreni iznos. Cijeli postupak treba pokrenuti unutar 24 mjeseca od datuma ugovora — tko taj rok propusti, gubi pravo na potporu.

Subvencija naspram komercijalnog kredita danas

Bez aktivnog programa subvencioniranja rate, usporedba se svodi na ono što banke same nude na tržištu. Sredinom 2026. akcijske kombinirane kamatne stope kretale su se otprilike ovako: Erste oko 2,50 posto, Raiffeisen također blizu 2,50 posto uz fiksaciju prvih pet godina, OTP oko 2,99 posto, PBZ oko 3,08 do 3,10 posto, a HPB je nudio fiksnu stopu oko 3,29 posto za dulje razdoblje. Razlike među bankama nisu kozmetičke — na kreditu od, primjerice, 100.000 eura na 25 godina, razlika od pola postotnog boda u kamati lako iznosi nekoliko tisuća eura kroz cijeli vijek otplate.

Ključno je uvijek gledati efektivnu kamatnu stopu (EKS), ne nominalnu — EKS uključuje naknade, procjenu nekretnine i policu osiguranja te daje realniju sliku ukupnog troška. Stari APN model subvencionirao je ratu izravno i predvidivo kroz pet godina; novi mehanizam vraća dio poreza jednokratno, nakon kupnje. Za kupca to znači drugačije planiranje likvidnosti — kod povrata poreza treba unaprijed osigurati puni iznos poreza i kredita, a potpora stiže naknadno, dok je stara subvencija odmah rasterećivala mjesečni proračun.

Hoće li se subvencionirani krediti vratiti

Signali o povratku modela subvencioniranja rate postoje, ali nijedan nije potvrđen konkretnim datumom natječaja. Vlada je 2025. usvojila Nacionalni plan stambene politike Republike Hrvatske do 2030., krovni strateški dokument koji za provedbu procjenjuje potrebu za otprilike 1,2 milijarde eura i predviđa osnivanje revolving fonda iz kojeg bi se financirale stambene mjere, uključujući izgradnju osam tisuća stanova kroz program POS-a i aktivaciju najmanje 1.200 državnih stanova za priuštivi najam do kraja desetljeća. Usporedno je u javnom savjetovanju bio i prijedlog Zakona o priuštivom stanovanju, koji bi mogao donijeti novi pravni okvir za potpore, no do sredine 2026. taj zakon još nije usvojen niti je iz njega proizašao konkretan natječaj za subvencioniranje kredita.

Realno stanje ljeti 2026. glasi ovako: klasičan subvencionirani stambeni kredit u smislu koji su ljudi navikli od 2017. do 2023. trenutačno se ne može ugovoriti jer nema aktivnog natječaja, a nitko od nadležnih tijela nije najavio konkretan datum njegova povratka. Tko planira kupnju prvog doma, realniji je oslonac trenutačno aktivna mjera povrata poreza, uz pažljivu usporedbu ponuda banaka za sam kredit.

Umjesto zaključka

Stambena politika u Hrvatskoj mijenja alat, ne cilj. Cilj — pomoći mladima da dođu do prvog krova nad glavom — ostao je isti otkad je 2017. pokrenut prvi subvencionirani kredit. Alat se promijenio iz mjesečne olakšice u jednokratni povrat poreza, uz najavu šireg, dugoročnijeg plana koji tek treba dobiti konkretne rokove i iznose. Dok se to ne dogodi, jedino sigurno uporište ostaje ono što je stvarno u primjeni danas, a ne ono što se pamti iz razgovora starih tri godine.