Kupac koji je uštedio točan iznos cijene stana s oglasa često se iznenadi kad shvati da mora osigurati dodatnih nekoliko tisuća eura za troškove koje oglas nikad ne spominje. Razlika između kupnje rabljenog stana i novogradnje pritom nije samo estetska ili praktična — riječ je o dvije potpuno različite porezne strukture koje mogu značajno promijeniti stvarnu, ukupnu cijenu useljenja.

Temeljna porezna razlika

Ako kupite rabljeni stan od fizičke osobe, korišten dulje od dvije godine, PDV se ne plaća, već kupac plaća porez na promet nekretnina od 3 posto na tržišnu vrijednost. Kod novogradnje od investitora, PDV je već uračunat u cijenu, a porez na promet nekretnina se ne obračunava — ako kupujete novogradnju od tvrtke koja je u sustavu PDV-a, porez na promet nekretnina se ne plaća jer je PDV od 25 posto već uračunat u cijenu.

Porezno opterećenje: rabljeni stan naspram novogradnje Rabljeni stan PPN 3% na tržišnu vrijednost Bez PDV-a Novogradnja PDV 25% već uračunat u cijenu Bez PPN-a

Zašto usporedba "gole" cijene stvara pogrešnu sliku

Kupac koji jednostavno usporedi oglašenu cijenu rabljenog stana s oglašenom cijenom novogradnje bez razumijevanja ove porezne razlike može doći do pogrešnog zaključka o tome koja je opcija stvarno jeftinija. Cijena novogradnje na prvi pogled djeluje visoko upravo zato što uključuje PDV koji je kod rabljenog stana odvojena, dodatna stavka koju kupac plaća zasebno — u konačnici, ukupni trošak može biti usporediviji nego što golo poređenje oglašenih cijena sugerira.

Dodatni troškovi koje treba planirati unaprijed

U Hrvatskoj se dodatni troškovi kupnje stana u prosjeku kreću između 6 i 9 posto vrijednosti nekretnine. Ovaj raspon, primijenjen na prosječnu cijenu stana, može značiti dodatnih nekoliko tisuća do preko deset tisuća eura ovisno o vrijednosti nekretnine — iznos koji kupci prečesto ne uključe u početno planiranje budžeta, fokusirajući se isključivo na iznos hipotekarnog kredita potreban za samu cijenu nekretnine.

Raščlamba dodatnih troškova

Agencijska provizija kreće se između 2 i 3 posto kupoprodajne cijene, plus PDV, dok troškovi odvjetnika iznose otprilike 1 do 1,5 posto plus PDV. Javnobilježnički troškovi obično iznose nekoliko stotina eura, primjerice oko 200 do 300 eura za standardnu ovjeru. Zbrojeno, ove tri kategorije — agencija, odvjetnik, javni bilježnik — čine većinu spomenutog raspona od 6 do 9 posto dodatnih troškova, uz sam porez na promet nekretnina ili PDV kao odvojenu, veću stavku.

Kad se isplati birati rabljeni stan

Za kupca koji traži nižu ulaznu cijenu i ne smeta mu potencijalna potreba za adaptacijom ili renovacijom, rabljeni stan s poreznom stopom od samo 3 posto na promet nekretnina često predstavlja nižu ukupnu poreznu obvezu u usporedbi s 25-postotnim PDV-om ugrađenim u cijenu novogradnje. Ova razlika posebno je izražena kod skupljih nekretnina, gdje apsolutna razlika između 3 i 25 posto poreznog opterećenja postaje značajna svota.

Kad novogradnja opravdava viši ugrađeni PDV

Za kupca kojem su prioritet energetska učinkovitost, moderna infrastruktura, i odsutnost potrebe za bilo kakvom renovacijom u sljedećih desetak godina, novogradnja unatoč višem ugrađenom PDV-u može predstavljati bolju dugoročnu investiciju — niži troškovi grijanja i održavanja tijekom godina vlasništva mogu djelomično ili potpuno nadoknaditi početnu poreznu razliku u odnosu na rabljeni stan koji zahtijeva ulaganje u energetsku obnovu.

Praktičan savjet prije potpisivanja bilo kojeg ugovora

Bez obzira na to koji tip nekretnine kupac odabere, ključan korak prije finalizacije budžeta jest izračunati ukupnu cijenu useljenja — cijenu nekretnine uvećanu za primjenjivi porez, agencijsku proviziju, odvjetničke i javnobilježničke troškove — umjesto planiranja isključivo na temelju hipotekarnog kredita za samu cijenu nekretnine. Ova razlika između "cijene nekretnine" i "stvarne cijene useljenja" prečesto iznenadi kupce tek u posljednjem trenutku, kad je prekasno za jednostavnu promjenu plana.

Izvori i dodatno čitanje