"Nekretnine se uvijek isplate" jedna je od onih fraza koje se ponavljaju toliko često da ih malo tko provjerava. Kad se stvarno sjedne i izračuna prinos od stana kupljenog za dugoročni najam u Hrvatskoj 2026., nakon svih poreza i troškova, slika je realnija — i skromnija — nego što marketinški narativ sugerira.
Kako se porez na najam stvarno računa
Porez na dohodak od imovine plaća se na iznos najma umanjen za 30% troškova, po stopi od 12%. Proces izračuna je jednostavan: zakon priznaje 30% ugovorenog iznosa najma kao priznate troškove, zatim se na preostalih 70% primjenjuje porezna stopa od 12%. Efektivni porez na bruto prihod od najma uvijek iznosi 8,4%, budući da je prirez ukinut 2024., a prirez jedinice lokalne samouprave ne primjenjuje se na ovu vrstu dohotka.
Registracija koju mnogi zaborave
Najmodavac mora prijaviti ugovor o najmu nadležnom uredu Porezne uprave u roku od 8 dana, nakon čega Porezna uprava izdaje rješenje s mjesečnim iznosom poreza. Propuštanje ove prijave nije sitna administrativna greška — otkriveni neprijavljeni najam povlači kazne i retroaktivno obračunat porez, često uz kamate.
Porez na nekretnine kao dodatni godišnji trošak
Porez na nekretnine plaća se godišnje u iznosu od 0,60 do 8,00 eura po m² korisne površine nekretnine. Svaka jedinica lokalne samouprave — grad ili općina — sama odlučuje o poreznoj stopi na svom području, što znači da isti stan u različitim hrvatskim gradovima može imati značajno različit godišnji porezni teret.
Ukupan trošak vlasništva koji marketing ne spominje
Ukupan trošak vlasništva prosječne kuće od 120 m² iznosi otprilike 1.700 do 1.800 eura godišnje, dok stan od 70 m² košta oko 1.100 eura godišnje — bez obzira je li nekretnina stalno nastanjena ili ne. Ovi troškovi — porez na nekretninu, osnovno održavanje, pričuva za zajedničke dijelove zgrade — moraju se oduzeti od bruto prinosa najma prije nego što investitor dobije realnu sliku profitabilnosti.
Razlika između dugoročnog i kratkoročnog najma
Za dugoročni najam primjenjuje se 12% porez na dohodak, dok se za kratkoročni turistički najam — sobe, apartmani, kuće za odmor — primjenjuje drugačiji režim: paušalni porez na dohodak temeljen na broju kreveta. Ova razlika značajno mijenja računicu isplativosti ovisno o tome planira li vlasnik dugoročnog stanara ili sezonske turiste, uz sasvim različite razine administrativnog opterećenja i sezonske varijabilnosti prihoda.
Realan primjer izračuna
Zamislimo stan od 70 m² koji se iznajmljuje za 600 eura mjesečno, odnosno 7.200 eura godišnje bruto. Nakon 8,4% efektivnog poreza, najmodavcu ostaje otprilike 6.595 eura. Od toga treba oduzeti godišnji trošak vlasništva od otprilike 1.100 eura, ostavljajući neto prinos od približno 5.495 eura godišnje. Ako je stan kupljen za 150.000 eura, to je neto prinos od otprilike 3,66% godišnje — respektabilan, ali daleko od "garantiranog bogatstva" koje nekretninski marketing često sugerira.
Rizici koje računica ne uhvati
Ova jednostavna kalkulacija ne uzima u obzir razdoblja kad stan stoji prazan između stanara, troškove veće popravke poput kvara bojlera ili krova, niti mogućnost da stanar ne plaća najam na vrijeme ili uopće. Svaki od ovih rizika, kad se ostvari, može značajno smanjiti stvarni godišnji prinos ispod papirnate kalkulacije.
Za koga se ulaganje u najam stvarno isplati
Nekretnina za najam ima najviše smisla za investitore s dovoljno kapitala da kupe nekretninu bez velikog kredita, čime se izbjegava dodatni trošak kamata koji bi dodatno smanjio već skroman prinos. Za one koji bi kupnju financirali velikim stambenim kreditom, usporedba s alternativnim ulaganjima poput diverzificiranih ETF fondova postaje još važnija, jer kamate na kredit mogu pojesti većinu, ako ne i sav, neto prinos od najma.
Nekretnina za najam u Hrvatskoj 2026. nije loše ulaganje, ali nije ni čarobno rješenje koje marketing sugerira. Realan neto prinos od tri do pet posto godišnje, uz značajan administrativni teret i rizik praznog stana, zahtijeva ozbiljnu usporedbu s alternativama prije nego što netko uloži životnu ušteđevinu u ciglu i beton.
