Agent kaže: "Kapara je 10 posto." Stan vrijedi 200.000 eura. To je 20.000 — gotovinom, odmah, bez ikakve garancije osim lista papira. Pitanje koje rijetko tko postavi naglas: je li 10% fiksan iznos ili je to samo ono što agent predlaže?
Nije fiksan. Uopće.
Što zakon (ne) kaže o visini kapare
Zakon o obveznim odnosima ne propisuje minimalnu ni maksimalnu visinu kapare. Iznos je predmet dogovora između kupca i prodavatelja — bez zakonskog ograničenja na donjoj ili gornjoj granici.
Jedini pravni mehanizam koji može korigirati kaparu jest sud: po zahtjevu stranke, sud može smanjiti pretjerano visoku kaparu koja bi bila nerazmjerna obvezama iz ugovora. U praksi se to rijetko primjenjuje — stranka koja je potpisala predugovor u načelu je dobrovoljno prihvatila taj iznos.
Postoji jedan poseban prag s pravnom važnošću: ako kapara prelazi 10% kupoprodajne cijene i to je uneseno u predugovor, kupac stječe pravo tražiti zabilježbu predugovora u zemljišnim knjigama (ZK). Zabilježba sprječava prodavatelja da nekretninu u međuvremenu proda trećoj osobi ili je optereti hipotekom.
Tržišna praksa — što se stvarno događa
Nepisani standard gravitira oko 10%. Razlozi su praktični: dovoljno da kupac ne odustane olako, dovoljno malo da kupac ne zahtijeva ZK zabilježbu automatski, okrugla cifra koja ne zahtijeva kalkulator.
U praksi se pojavljuju i manji i veći iznosi:
5% — kod kraćih predugovora, pri kupnji skupih nekretnina (iznad 500.000 €) ili kad je kupac u jačoj pregovaračkoj poziciji (plaća gotovinom, može zatvoriti posao brzo).
15% i više — na vrućim tržištima (Split, Zagreb, Dubrovnik, Istra) gdje prodavatelj može birati između više zainteresiranih kupaca i želi veće jamstvo ozbiljnosti.
Novoizgradnja — developeri ponekad traže i do 20% jer je rizik gradnje dugotrajan, a zahtjevi za plaćanjem u ratama su česti.
Kada pregovarati o nižem iznosu
Kapara nije nepromjenjiva. Pregovaranje je legitimno i često uspijeva ako ste u dobroj poziciji.
Argumenti za niži iznos:
- Plaćate gotovinom i možete zatvoriti posao brzo
- Predugovor ima kratki rok (30 dana ili manje do glavnog ugovora)
- Prodavatelj je motiviran ili nekretnina dugo stoji na tržištu
- Stan ima nedostatke koje prihvaćate
Argumenti prodavatelja za viši iznos:
- Više zainteresiranih kupaca koji čekaju
- Nekretnina je jedinstvena ili u posebnoj lokaciji
- Kupnja se financira kreditom s neizvjesnim rokom odobrenja
Bitno: visoka kapara nije isključivo na štetu kupca. Prodavatelj koji je primio veliku kaparu sam snosi veći rizik — ako odustane, mora vratiti dvostruko. Ta asimetrija radi u oba smjera.
