Potpisali ste predugovor. Uplatili kaparu. I sve je gotovo — barem dok ne dođe pitanje koje nitko nije postavio: što s tim novcem s poreznog aspekta? Tko prijavljuje što? Kada? Koliko?
Kapara nije porezno neutralna, samo nije uvijek odmah porezno relevantna.
Kada kapara NE pokreće poreznu obvezu
Ako transakcija prođe glatko — kapara se plaća, ugovor se sklapa, kupoprodaja završi — kapara je samo dio ukupne plaćene cijene. Ona sama po sebi ne pokreće posebnu poreznu obvezu.
Porez na promet nekretnina (PPN, 3%) nastaje tek pri sklapanju glavnog kupoprodajnog ugovora, ne pri uplati kapare. Prodavatelj (fizička osoba koja prodaje rabljenu nekretninu) dužan je prijaviti kupoprodaju Poreznoj upravi u roku od 30 dana od dana sklapanja ugovora. Osnovica je tržišna vrijednost nekretnine (ili kupoprodajna cijena ako je viša). Kapara je uračunata — nema dupliranja.
Prenos vlasništva ide tek nakon plaćanja poreza i ovjere kod javnog bilježnika. Dakle: nema poreza na kaparu kao takvu, nego na kupoprodajni ugovor.
Kada prodavatelj zadrži kaparu — kupac odustao
Ovo je situacija koja porezno komplicira stvari.
Prodavatelj koji zadrži kaparu jer je kupac odustao prima prihod koji nije prihod od prodaje nekretnine — jer prodaje nije ni bilo. Za fizičku osobu: taj prihod spada pod "ostali dohodak" prema Zakonu o porezu na dohodak. Porezna stopa: 30%, plus prirez lokalne samouprave.
Kako prijaviti: u godišnjoj poreznoj prijavi (JOPPD ili IP obrasci), u dijelu za ostale dohotke. Rok: do kraja travnja sljedeće godine za prethodnu godišnju.
Za pravnu osobu (tvrtku koja prodaje nekretninu): zadržana kapara ulazi u poslovne prihode i oporezuje se porezom na dobit (18% ili 10% za mala poduzeća).
Poseban slučaj: kapara developeru (novoizgradnja)
Ako kupujete od developera koji je obveznik PDV-a (što su gotovo svi developeri koji grade i prodaju stambene objekte), situacija je drukčija. Za novu nekretninu (prvorazredna isporuka od strane PDV obveznika), umjesto PPN-a primjenjuje se PDV od 25% koji je uračunat u cijenu.
Prema Zakonu o PDV-u: svaka primljena akontacija (uključujući kaparu) pokreće PDV obvezu za developera u trenutku primitka. Developer mora izdati R1 račun za primljenu kaparu i platiti PDV na nju. Ako posao propadne i kapara se vraća — PDV se može korigirati.
Za kupca: PDV je uključen u cijenu, nema posebne obveze. Ali: ako ne dobijete R1 račun za kaparu — nešto nije u redu.
Praktični savjet za prodavatelje fizičke osobe
Ako kupac odustane i vi zadržite kaparu — ne "zaboravite" to prijaviti. Porezna uprava sve više koristi međuinstitucionalnu razmjenu podataka. Bilježničke provjere, ZK upisi i bankovni transferi ostavljaju trag. Neprijavljen prihod od zadržane kapare lako se pretvori u problem koji košta više od samog poreza.
