Isti stan, dva potpuno različita posla
Vlasnik stana u Splitu ili Zadru danas bira između dva posla koja se odvijaju u istom prostoru, ali zahtijevaju sasvim različit angažman: iznajmljivanje turistima na nekoliko noći, ili iznajmljivanje jednom obitelji na godinu dana. Jedno donosi veću brojku na papiru. Drugo donosi manje stresa i predvidiv priljev novca svaki prvi u mjesecu. Pitanje koje se rijetko postavlja glasno jest — koje od to dvoje stvarno više isplati kad se sve zbroji.
Račun koji rijetko tko napravi do kraja
Za stan s popunjenošću od 200 dana godišnje, što je otprilike 55 posto kapaciteta, uz prosječnu dnevnu cijenu od 65 eura, godišnji bruto prihod iznosi 12.870 eura. Nakon poreza i svih troškova, kratkoročnom iznajmljivaču ostaje 6.703 eura neto godišnje — što u odnosu na tržišnu vrijednost nekretnine donosi prinos od 3,83 posto godišnje. Broj koji zvuči impresivno dok se ne oduzmu troškovi koje većina vlasnika prvi put stvarno vidi tek nakon prve sezone.
Skriveni trošak koji jede maržu
Kratkoročni najam nosi paušalni porez od 200 eura po krevetu, porez na nekretnine od pet eura po kvadratu, turističku pristojbu, članarinu turističkoj zajednici i proviziju posrednika poput Airbnb-a ili Bookinga koja se kreće do 15 posto od cijene noćenja. Tome se pridodaju troškovi čišćenja između gostiju, pranja posteljine i redovnog održavanja koje kod dugoročnog najma jednostavno ne postoji u istoj mjeri, jer stanar sam brine o prostoru.
Zašto niža porezna stopa ne znači i veću zaradu
Nižih 2 posto poreznog opterećenja kod kratkoročnog najma zvuči kao očita prednost, ali ta brojka ne uključuje sve operativne troškove koji dolaze s čestom izmjenom gostiju. Dugoročni najam ima veće porezno opterećenje od 8,4 posto, ali gotovo nikakve dodatne operativne troškove — stanar plaća režije, a vlasnik jednom mjesečno provjerava je li uplata stigla. Kad se sve zbroji, razlika u neto prinosu često je manja nego što porezne stope same po sebi sugeriraju.
Rizik koji brojke ne pokazuju
Kratkoročni najam donosi znatno višu cijenu po noćenju, ali prihod ovisi o sezonskim oscilacijama, potražnji i vlastitom angažmanu oko oglašavanja, komunikacije s gostima i rješavanja hitnih situacija usred noći. Dugoročni najmodavac ima nižu mjesečnu najamninu, ali stabilan i predvidiv prihod dvanaest mjeseci godišnje, bez brige hoće li kolovoz biti dobar ili loš.
Trend koji se polako okreće
Sve više vlasnika u posljednje vrijeme prelazi s dnevnog na dugoročni najam, potaknuto rastućim troškovima upravljanja kratkoročnim iznajmljivanjem i sve strožom regulativom lokalnih vlasti u turističkim središtima. Taj obrat nije nagao, ali je vidljiv — vlasnici umorni od sezonskog rizika i administracije prepoznaju vrijednost mirnijeg, iako manjeg, mjesečnog prihoda.
Za koga se koja opcija stvarno isplati
Vlasnik nekretnine u atraktivnoj turističkoj zoni s vremenom i voljom za operativni angažman i dalje vjerojatno bolje prolazi s kratkoročnim najmom. Vlasnik koji ne živi u blizini nekretnine, nema vremena za svakodnevnu komunikaciju s gostima ili jednostavno želi mirniji izvor prihoda, često na kraju godine ispadne jednako dobro, ili bolje, s dugoročnim ugovorom.
Airbnb ekonomija zvuči kao siguran put do više zarade, ali razlika između dva modela najma na kraju se svodi na pitanje koje malo tko postavlja iskreno: koliko je vlastitog vremena i živaca vlasnik spreman utrošiti za dodatnih nekoliko postotnih poena prinosa.
