Hrvatska je desetljećima bila zemlja u kojoj se nekretnina isplatila već samim postojanjem: kupiš stan, držiš ga praznim, čekaš da poskupi — i država te za to ne pita ništa. Od 2025. ta era službeno je gotova: porez na nekretnine postao je stvarnost, a 2026. je prva godina u kojoj se sustav zahuktao. Panika po portalima bila je velika, stvarnost je — kao i obično — dosadnija i preciznija. Prođimo kroz nju bez drame: tko plaća, tko ne plaća, i mijenja li taj porez išta osim raspoloženja.
Osnovna logika: porez na prazno, ne na krov nad glavom
Ideja poreza je jednostavnija nego što glasine sugeriraju: oporezuje se nekretnina koja ne služi stanovanju. Stan u kojem živite s prijavljenim prebivalištem — ne oporezuje se. Stan koji dugoročno iznajmljujete s uredno prijavljenim ugovorom — ne oporezuje se. Stan koji stoji prazan kao "investicija", vikendica koja se koristi mjesec dana godišnje, apartman koji se vrti na Bookingu — to je meta.
Drugim riječima, ovo nije porez na imovinu u klasičnom smislu, nego porez na način korištenja. Ista nekretnina može biti oporeziva ove godine i neoporeziva sljedeće — ovisno o tome što s njom radite.
Koliko se plaća: od 0,60 do 8 eura po kvadratu
Porez se plaća godišnje, po korisnoj površini, u rasponu od 0,60 do 8,00 eura po četvornom metru. Točnu visinu unutar tog raspona određuje grad ili općina gdje se nekretnina nalazi — i tu nastaju goleme razlike. Prazan stan od 60 kvadrata može vlasnika koštati 36 eura godišnje u općini koja je ostala na minimumu, ili 480 eura u gradu koji je uzeo maksimum. Za usporedbu: dosadašnji "porez na kuće za odmor" bio je blaži i uži — novi sustav zahvaća šire i daje lokalnim vlastima jaču polugu.
Tko je siguran: tri čiste kategorije
Prva i najveća: prebivalište. Nekretnina u kojoj stvarno živite i u kojoj ste prijavljeni ne ulazi u porez — bez obzira na veličinu i lokaciju. Druga: dugoročni najam. Ako stan iznajmljujete najmanje deset mjeseci godišnje i ugovor je prijavljen Poreznoj upravi, porez vas se ne tiče. Treća: neuvjetne nekretnine — ruševne kuće bez struje i vode, objekti koji zahtijevaju kompletnu adaptaciju — izuzete su jer se u njima objektivno ne može stanovati.
Obratite pažnju na detalj koji lomi mnoge slučajeve: podstanari bez prijavljenog ugovora ne štite vas ničega. Ako u stanu netko živi "na crno", za Poreznu je taj stan prazan — i oporeziv. Porez na nekretnine tako usput radi i drugi posao: tjera sivo tržište najma na svjetlo.
Tko plaća: investitori, iznajmljivači i vikendaši
Na udaru su tri profila. Investitor koji drži prazan stan i čeka rast cijene — plaća, i to je namjerno: cijela poanta poreza je učiniti "držanje praznog" skupljim od "stavljanja u funkciju". Kratkoročni iznajmljivač čiji apartman radi ljeto, a zimi stoji — plaća, jer turistički najam nije stanovanje; to je poslovna aktivnost u stambenom fondu. I vlasnik vikendice — plaća, kao što je uglavnom plaćao i prije, samo po novom, potencijalno oštrijem cjeniku svoje općine.
Za obiteljski dom, i drugi stan u kojem vam živi student ili roditelj s prijavljenim ugovorom o najmu makar i uz simboličnu najamninu — računica se ne mijenja gotovo nikako.
Hoće li ovo spustiti cijene stanova?
Poštén odgovor: samo ovaj porez — teško. Nekoliko stotina eura godišnje nije iznos koji tjera vlasnika da rasproda imovinu u zemlji gdje su stanovi u deset godina poskupjeli dvostruko. Ali porez ne treba čitati izolirano, nego kao signal smjera: prazan stan prestaje biti besplatna opcija. U kombinaciji s rastom ponude najma (jer dio vlasnika radije prijavi ugovor nego plaća porez), učinak se očekuje prije na tržištu najma nego na cijenama kvadrata — više legalnih, dugoročnih ugovora, postupno i više ponude.
Iskustva gradova koji su slične poreze uveli ranije (Vancouver s porezom na prazne stanove, primjerice) pokazuju upravo to: broj praznih jedinica pada, prihod ide lokalnoj zajednici, a cijene se lome tek kad se poklopi više faktora — kamate, gradnja, demografija.
Administrativni dio: što morate napraviti
Ključna obveza vlasnika je prijaviti Poreznoj upravi podatke o nekretninama i njihovom korištenju — i ažurirati ih kad se korištenje promijeni. Tko šuti, riskira da mu status odredi Porezna po vlastitim podacima, a njezini podaci (prebivališta, ugovori o najmu, potrošnja struje i vode u sporovima) sve su bolji. Rok za rješenja i naplatu ide kroz godinu; lokalne jedinice donose odluke o stopama do propisanog roka, pa visina za vašu adresu ovisi o vašem gradskom vijeću — što znači da je i ovo, na kraju, lokalna politička tema. Na sljedećim lokalnim izborima netko će vas za tu stopu tražiti glas.
Porez na nekretnine neće preko noći ni srušiti cijene ni napuniti prazne stanove. Ali prvi put nakon dugo vremena država je postavila jednostavno pravilo s jasnim smjerom: krov nad glavom je svetinja, krov nad prazninom je luksuz — a luksuz se plaća. Za zemlju s milijunima kvadrata koji zjape prazni dok mladi ne mogu do stana, to je barem početak razgovora vrijedan vođenja.
