Sredinom 2022. kamatna stopa EKB-a bila je nula posto. Godinu i pol kasnije bila je 4,5 posto. Tko je tada imao varijabilni stambeni kredit, osjetio je na vlastitoj rati što znači kada referentna kamatna stopa naraste za 450 baznih bodova za manje od 18 mjeseci — nekima je rata skočila za 200, pa i 300 eura mjesečno.
Sada je situacija obrnuta. EKB od lipnja 2024. redom spušta kamate, a prema podacima HNB-a minimalna kamatna stopa na stambene kredite odobrene kućanstvima u srpnju 2025. iznosi 2,98 posto, dok su promotivne kombinacije dostupne i od 2,40 posto. Pitanje koje sve više Hrvata postavlja svom bankaru ili agentu: da li sad uzeti varijabilnu, ili je fiksna ipak sigurnija opcija?
Razlika između fiksne i promjenjive kamate
Fiksna kamatna stopa ostaje ista cijelo ugovoreno razdoblje otplate — pet, deset, dvadeset ili trideset godina. Što god se dogodi s EKB-om, EURIBOR-om ili tržištem, vaša rata ne mijenja se ni za cent. Ta sigurnost ima svoju cijenu: fiksne stope gotovo uvijek su više od varijabilnih u trenutku ugovaranja.
Varijabilna kamatna stopa mijenja se prema referentnoj stopi. U Europi se najčešće koristi EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate), koji prati kamatnu politiku EKB-a, ili NRS (Nacionalna referentna stopa), specifičan za Hrvatsku. Banka uzima referentnu stopu i dodaje fiksni marž — taj marž je stalni, ali osnova se mijenja.
Kombinirana stopa je hibrid: fiksna na prvih nekoliko godina (obično pet), a zatim prelazi na varijabilnu. Popularna je jer nudi kratkoročnu sigurnost uz dugoročnu fleksibilnost, ali zahtijeva da budete svjesni što vas čeka nakon fiksnog perioda.
Lekcija EKB ciklusa 2022.–2026.
Ono što se dogodilo između 2022. i 2026. jedinstven je ekonomski eksperiment kojeg bi svaki budući kreditatar trebao razumjeti. Inflacija uzrokovana postpandemijskim problemima u lancima opskrbe i energetskim šokom zbog rata u Ukrajini prisilila je EKB na dramatično podizanje kamata — od 0 posto u ljeto 2022. na 4,5 posto u rujnu 2023.
Svaki korak gore nije direktno povećao varijabilne kamate za isti iznos, ali EURIBOR 3M je s negativnih vrijednosti porastao iznad 4 posto. Za osobu s €150.000 stambenog kredita na 25 godina po varijabilnoj stopi koja je prešla s 1,5 posto na 4,5 posto, to znači povećanje rate s oko €600 na oko €826 miesečno — plus €226 svaki mjesec, ili gotovo €2.700 godišnje.
Aktualne kamate u Republici Hrvatskoj 2026.
Prema podacima HNB-a iz srpnja 2025. (najsvježiji dostupni), minimalna kamatna stopa na novoodobrene stambene kredite iznosi 2,98 posto. U promotivnim uvjetima, uz pravi kreditni profil i osiguranje, moguće je ugovoriti kombiniranu varijabilnu i od 2,40 posto.
No — i to je bitno — ta najniža stopa ne vrijedi za svakog. Banke je nude klijentima s visokim kreditnim scorom, stabilnim prihodom, eventualnim prijenosom plaće i višim omjerom učešća prema vrijednosti nekretnine. Prosječna efektivna kamatna stopa za stambene kredite odobrene kućanstvima bila je u tom periodu u rasponu od 3,5 do 4,5 posto, ovisno o uvjetima.
Što je isplativije: simulacija za €150.000 / 25 godina
Uzmimo konkretno: kredit od €150.000 na 25 godina. Kolika je razlika u rati između različitih kamatnih stopa?
Pri 2,5 posto: rata je oko €672 miesečno. Pri fiksnoj od 3,5 posto: €749. Pri 4,5 posto: €826. Razlika između najjeftinijeg i najskupljeg scenarija: €154 miesečno, ili €1.848 godišnje.
Ako birate varijabilnu stopu od 2,5 posto danas, uštedite €77 miesečno u odnosu na fiksnu od 3,5 posto. Ali ako EKB zbog inflacije opet podigne kamate na 4,5 posto, platit ćete €77 vise od fiksne stope.
Pitanje na koje morate odgovoriti sebi
Izbor između fiksne i varijabilne stope u osnovi je pitanje: koliko ste tolerantni na rizik, i koliko vam je bitan predvidiv budžet?
Varijabilna stopa ima smisla ako: imate financijski jastuk za absorpciju povećanja rate, ako planirate kredit otplaćivati agresivno i ranije refinancirati, ili ako iskreno vjerujete da kamate dugoročno neće rasti. Trenutno, s EKB-om u ciklusu spuštanja, varijabilna je povoljnija.
Fiksna stopa ima smisla ako: planirate kredit do roka, ne možete apsorbirati povećanje rate bez ozbiljnih promjena u budžetu, ili vam mirnoća uma vrijedi vise od €77 miesečno. Ekonomisti koji prate EKB govore da je dugoročni neutralni rang za EKB kamate oko 2 posto — ali inflacijski šokovi su mogući i u budućnosti.
Refinanciranje: isplati li se sada?
Za one koji su uzeli kredit za vrijeme visoke kamate (2023.–2024.), refinanciranje je aktualna opcija. Dobra vijest: penali za prijevremenu otplatu varijabilnih kredita ukinuti su europskim direktivama o potrošačkim kreditima. Za fiksne stope penali su zakonski ograničeni na najviše 1 posto preostalog duga.
Prekretnica za refinanciranje: ako nova stopa niža za vise od 0,5 do 1 posto od postojeće (ovisno o preostatku kredita i transakcijskim troškovima), refinanciranje se isplati. Za kredit s 10 i vise godina do isteka i razlikom u stopi od 1 posto, uštede mogu biti u desetinama tisuća eura.
Savjet: banke u RH ne rade proaktivno na ponuđivanju refinanciranja — morate sami tražiti. Kompare.hr i financije.hr nude usporedne kalkulatore koji daju dobar polazišni okvir.
Odabir između fiksne i varijabilne kamate nikada nije matematički precizan — jer budućnost nije predvidiva. Ali razumjeti logiku iza svakog izbora znači da decision nije igra sreće, nego informiran kompromis između troška i sigurnosti.
